Az elfelejtett övezet 2. rész – 2013.

22 Már Az elfelejtett övezet 2. rész – 2013.

Rubóczky Erzsébet interjúja megjelent az Építész Közlöny Műhely 2013/6-os számában

Másképpen szemlélve a várost és a társadalmat 2. rész

Az elfelejtett övezet

Az Építész Közlöny Műhely előző számában hosszabb interjúban faggattam Budapestről Ekler Dezső építészt. Be kell vallanom, akkor a Belváros problémáinak boncolgatásánál nem jutottunk tovább. Így a másik nagy téma, a külső kerületek – amelyeket Ekler találóan „elfeledett övezet”-ként aposztrofál – helyzete az alábbiakban kerül terítékre.

Rubóczki Erzsébet: Sarkosan fogalmazott a városról, Budapestről előző beszélgetésünkben, amikor a határain kívül terjeszkedő, nagy területen szétfolyó falunak, sajátos genetikai hibákkal bíró városnak nevezte, amely nem úgy fejlődött és nem úgy fejlődik jelenleg sem, ahogy az európai nagyvárosok többsége. Beszélgetésünk második részében erről a szétterülő városról, a külvárosi területekről és a szuburbanizáció sajátosságairól kérdezném, melyekről szintén kritikusan gondolkodik.

Ekler Dezső: Valóban, amiről beszélünk, talán a legfontosabb kérdése Budapest történetének. A mai külső kerületek léte és egész alkata a város genetikai hibájára utal, arra, hogy a város belül túl sűrűn, kívül túl ritkán lakott. Budapest a 20. században nem volt képes városiasan fejlődni, ezért a városhatáron kívül kezdett tovább épülni. Aki ezzel nem számol, az nem fog jól dönteni a fejlesztési kérdésekben. Ebből a tudattalanunkba szorított tényből ered a város számos betegsége, melyekben ma is szenved.

RE: Hogy érti azt, hogy szenved?

ED: Abból kell kiindulni, hogy egy fejlesztés mindig társadalmi nyereségre törekszik – ez alapelv –, de ennek megfelelően mindig számolnunk kell a társadalmi veszteségek lehetőségével is. Köztudott, hogy nemcsak GDP van, hanem ennek kontrájaként elkönyvelhető veszteség is, amely miatt például a közös jövedelem nem tud valódi nyereséggé válni. Francis Fukuyama (1952–; amerikai politikai közgazdász és filozófus – a szerk.) használja ezt a kifejezést például a falfirkákra, a gondozatlanságra, egyáltalán a szlömösödésre és mindarra utalva, ami leértékeli az ingatlanokat, és amitől akár egy egész városrész tud leértékelődni. Azt kell látni, hogy Budapest szétterültsége és falusias mivolta hosszú távú társadalmi veszteséget generál.
De miről is beszélünk? A 19. században kialakult klasszikus Budapestnek az 1890-es évektől az 1920–1940-es évekig megépült egy lélekszámban hasonló, szegényes, kisvárosias és falusias párja, a városon kívül. A városhoz vonzott migráns tömegek ugyanis nem találtak alkalmas lakóhelyet magában a városban, ezért a határán kívül kényszerültek letelepedni, és ott kezdték élni budapestinek számító életüket. Vagyis már az I. világháborút megelőző évtizedtől a város többé nem urbanizálódott, hanem szuburbanizálódott. A háború, Trianon és a gazdasági válság mindezt tömegessé és véglegessé tette. A mai külső kerületek ennek a század eleji exodusnak a teremtményei. Ez a végeláthatatlan falugyűrű pedig sajátos társadalmi veszteséget konzervál: a nagyváros szolgáltatásaitól és kényelmétől megfosztott szegényes élethelyzetet.

RE: Hosszú évtizedek alatt kialakult és a jelent is meghatározó szituációról adott most helyzetértékelést, amit tovább súlyosbított az elmúlt húsz év: a város közepéből a külső területekre, illetve a környéki településekre kiköltöző további több százezer fő „fejelte meg” az addigiakat.

ED: Mindaz most, száz évvel később megismétlődött, és ez igazi tragédia. Az elmúlt, nagyjából két évtizedben hasonló következményekkel járó szuburbanizáció zajlott, mint az előző század elején. És nemcsak a belvárosból, hanem az egész kétmilliós városból költözött ki az a három-négyszázezer ember, akik így megfosztották magukat a városiasság előnyeitől. Kényszeresen ismétlődni látszik a folyamat, amely tartósítja a vesztes helyzetet. S erről megint nem nagyon beszélünk. Sőt, körvonalazódni látszik egy újabb hibás döntés – a főváros most elfogadott hosszú távú fejlesztési elképzelésére gondolok –, mely a megoldást továbbra is a rozsdaövezetek benépesítésében látja. Holott vélhetően nem ez volna a megoldás kulcsa, hiszen a kiköltözést sem az átmeneti övezet beépítetlensége determinálta, sokkal inkább a külső övezet, a Budapesthez 1950-ben csatolt egykori peremközségek sora, amellyel az elmúlt évtizedekben nem sok minden történt.

RE: Most ugyan Budapestről beszélünk, de általánosítható-e ez a helyzet a nagyvárosok és környezetük viszonyára is? Illetve mennyire speciálisan fővárosi vagy hazai jelenség például a „szétterülés”?

ED: A városok és azok külterjes részeinek, egyáltalán agglomerációjának a viszonya általánosan vet fel kérdéseket, azt mondanám, országosan kellene ezzel foglalkozni, mert ez a jövő egyik alapkérdése. Gondoljon az ökológiai szempontokra és a takarékosságra. Ez a fajta szétterülés magyar sajátosság, Prága, Bécs és Zágráb a húszas évektől nagyjából tovább tudta folytatni a belülről kifelé történő városiasodás trendjét. Budapest erre képtelen volt, társadalmi és politikai konfliktusai meg a tőkehiány miatt, s ez torz városszerkezetet eredményezett. A leértékelt, városon kívüli családi házas lét tartósan fennmaradt, és nem véletlen, hogy az elmúlt húsz évben megismétlődött a kiköltözés. Itt persze azokat az alapkérdéseket kellene tisztán látni, hogy vajon a családi házas szuburbán létformához kötődő álmok és vágyak nálunk mennyire reálisak, és vajon mennyiben erednek a szegénységből, s mennyiben teremti őket a vélt vagy a valós gazdagodás. Én az előbbire voksolnék. Amerikában a szuburbán életformát a II. világháború utáni hatalmas, tervszerű intervenciós kormányprogram indította be. Állami pénzen épített autópályákat, gyártott családi házakat, támogatott autógyártást, gyakorlatilag nem másért, mint hogy fenntartsa Amerika háborút nyerő logisztikai készségeit. Miért is építették volna le az iparukat, amely hadtápcélokat szolgáló fejlesztések eredménye volt? Iszonyatos méretű állami szubvencióval, hitelekkel, támogatott benzinárakkal építették ki kontinensnyi méretben a várostalan életformát. Azt az életformát, amely – s ezt mindenki tudja – a földi civilizáció ökológiailag legpusztítóbb találmánya, és mellesleg olyan gazdag hadiállam kell a fenntartásához, mint Amerika. Nálunk a hasonlóan tehetős kevesek engedhetik meg maguknak ezt az életmódot, ők azok, akik ma a főváros nyugati határán túli jómódú községekben élnek. Egy olyan országban, ahol az autózás drága, ahol nem tudnak utat építeni, ahol hitellel nem támogatják a parcellázásokat, és nincsen ipari és szolgáltató háttere a terjeszteni kívánt „város előtti” életformának, ott mindez nem a gazdagsággal lesz egyenlő, hanem az elszegényedéssel. Ezt éli most meg a többség, aki ebben a szétterülő agglomerációban él, és egyébként már szívesen jönne befele. Ám ennek nincs meg a helye és a lehetősége. Nemhogy az agglomerációban, de a városon belül sem. Sőt, a dolog itt is éppen ellenkező irányba látszik fordulni, mert például a korábban kisvárosias jegyeket mutató külső kerületek is kezdik elveszíteni ezeket a készségeiket. Egyfunkciós autós alvóvárosokká kezdenek válni, holott változatlanul a korábbi, kisvárosi karakterükre predesztinálná őket térbeli és piaci pozíciójuk is. Mintha tévesen ítélnénk meg a külső lakóövezetet, és nem látnánk jól a benne rejlő lehetőségeket. Ha ezt tisztázzuk, talán jobban értjük majd Budapestet is.

Beépítésre és városias kialakításra szánt területek Budapest környékén, 1943

RE: Úgy érzem, nagyon súlyos diagnózist vázolt fel, de van-e elképzelése arra, hogy ez miképpen oldható meg?

ED: A kérdés jogos, a problémát érzékelték az elődeink is, és a megoldást is megtalálták rá, már az 1940-1943 között kidolgozott városfejlesztési programban! Ekkor született meg az a terv, amelyet alapos előkészítő munkával a Magyari Zoltán-féle legendás társadalomtudós, földrajzos társaság állított elő, és amelynek térképén látható, hogy a külső, becsatolandó kerületeket „városias kialakításra szánt terület”-ként említi. A városhatáron kívüli teljes övezetről – a mai külső kerületekről – tehát már akkor úgy döntöttek, hogy azokat városiasítani kell.

RE: De ez nem történt meg sem akkor, sem azóta.

ED: Nem bizony, ezért a feladat ma is ugyanaz, vagyis a külső övezetek városiasítása volna, pontosabban lett volna. Mi pedig éppen az ellenkező irányba megyünk. Mindenki a rozsdaövezeten „matat”, amivel semmi tennivaló nincs, mert beépíthetetlenül nagy terület, s tekintve a piaci viszonyokat, megfelelő beruházó és építő szervezet sem igazán képzelhető most mögé. Úgy látom, hogy az egyetlen „önjáró” lehetőség a külső kerületek városiasítása volna, akár egyetlen szabályozási tollvonással.

RE: Milyen tollvonásra gondol?

ED: Egyszerűen a külső kerületekre vonatkozó építési szabályok módosítására. Ám, mielőtt érvelnék mellette, engedje meg, hogy kicsit bővebben összefoglaljam e kerületek helyzetét, s azt, hogy milyen politikák vezettek ehhez. A külső övezet családi házaiban közel annyi ember lakik ma, mint a belvárosban. A „száz éve” itt élők a társadalom szerényebb státuszába sorolhatók, soha nem lakott itt nagypolgárság, s az értelmiség sem volt korábban számottevő, őket az utóbbi húsz év hozta ide. Mit gondol, mikor került először ez a zóna a politika homlokterébe? Nos, a szélsőjobb harmincas évek végi előretörésekor. Ekkor erősödtek fel a külső községgyűrűt a fővárossal egyesítő kezdeményezések. Mégis Rákosi lett az, aki a vörössé lett helységeket 1950-ben Budapesthez csatolta, és ezzel megvalósította a megelőző fél évszázad polgári politikusainak Nagy-Budapest álmát.* A kékcédulás szavazást Pesten eldöntő, sajátosan szegregált, hol potenciálisan nyilas-, aztán meg kommunistaszimpatizáns „város előtti” réteg tehát 1950 óta Budapest lakója. Viszonzásképpen azonban szinte semmit nem kapott. A párt magára hagyta az új kerületek zömét, kisebb lakótelepekkel csak a Duna menti munkás-exvárosokat jutalmazta. A kispolgári negyedek a szocialista érában mindvégig fejlesztések nélkül maradtak, s a hetvenes évek lakótelepeit leszámítva, városiasítás szempontjából a várospolitikusok máig megfeledkeznek róluk. Pontosabban, a lakótelep-építés utolsó hullámának tízemeletes paneljei a becsatolt Duna-közeli kisvárosok infrastruktúráját „rabolták” ki Óbudán, Újpesten, Kispesten, Erzsébeten, Csepelen, Budafokon, és a monstrumtelepekkel a városkák eredeti központjait voltaképp elpusztították. Még ha a hetvenes és nyolcvanas évek produkáltak is valamennyi városiasodást a családiház-tengerben – általános iskolákkal, némi kereskedelemmel, kultúrházakkal –, de gimnáziumot már ritkán, s a városiasság további, magasabb fokú intézményeit, attribútumait még kisebb eséllyel szerezhették meg. Gyakran utcaburkolatra
és csatornára sem futotta; nem egy rákospalotai, csillaghegyi utcát csak a kilencvenes években csatornáztak és aszfaltoztak le. Vagyis alapvetően megmaradtak a csóró, egyfunkciós kertvárosias létben, közepükön egyfunkciós lakótelepekkel. Ha azt kérdezi, hogy mit kezdett a Demszky-éra a sivár, külterjes kerületekkel, azt kell mondanom, szinte semmit. Pontosabban, kaptak hatalmas plázákat a szomszédos
rozsdaövezetben és kinn a mezőkön, hogy oda járhassanak vásárolni autóval, busszal, minek következtében maradék vagy éppen éledő boltjaik és vendéglőik, mozijuk rendre elsorvadtak. A régi községközpontok és polgárosult vásárlóutcák eltűnésével eredeti komplexitásukat végképp elveszíthetik ezek a területek.

Budapest övezetei és a fejlődés fázisai övezetenként

RE: Ha jól értem, a külső, családi házas részek kezdenek az agglomeráció autózós telepeihez hasonlítani. De hogyan függ össze mindez a tömeges kiköltözéssel?

ED: Megkockáztatható, hogy a tömeges költözés többek közt azért következhetett be, mert a város olyan mértékben maradt egyszerre túl- és alulurbanizált, hogy nem volt hova költöznie a városon belül családot alapító és kertes házakba vágyó fiataloknak. Egyszerűen nem volt privát kertes házakból kínálata, és ma sincsen. Látni kell viszont, hogy most a külső övezetet „lépte át” a kiköltözési hullám úgy, ahogy évszázaddal korábban az átmeneti zónát. Az elmúlt húsz évben vákuumos, azaz új népességet nem vonzó területté lett a külső övezet is, s a város egészével együtt lélekszámában fogyatkozott, miközben az agglomeráció ugyanilyen tempóban gyarapodott. A külső övezet nem volt fogadóképes, átépülése, városiasítása nem volt előkészítve, ezért az újabb kimenekülés, s ezáltal a város kudarca is, mondhatni, kódolva volt. Ideje szembenézni ezzel az ismétlődő hibával, hisz kikerülhetetlen kérdése a város fejlődésének, hogy miként tudná a távlatilag prognosztizált népességfogyást mérsékelni és a metropolisztérségben várható növekményből valamennyit lefölözni. Sokan látják, hogy a szuburbanizáció többszörösen is dzsentrifikál, azaz közvetve szegényít. Budapest társadalmi és demográfiai státusza folyamatosan gyengül azáltal, hogy a fiatal és képzettebb rétegei kiköltöznek, s az idősebbek és képzetlenebbek maradnak. A kiköltözőknek viszont a városi léthez mért státusza romlik hosszú távon, mert megfosztják magukat a város előnyeitől. A nagy távolságok miatt elesnek a városi szolgáltatásoktól, gyerekeik kényelmes és nívós iskoláztatásától, egyszóval a közösség és közelség előnyeitől. Sokan írják, hogy mindez ökológiai értelemben is hihetetlenül pazarló, és nemcsak privát, hanem közösségi vonatkozásban is drága, illetve nehezen fenntartható létforma. Az ésszerűség a sűrítést, a könnyű elérhetőséget, az autó nélküli életformát, a gyerekek gyalogos életformáját feltételezné, mindeközben az autózás rabjai lettek azok, akik a hitelt sem tudják fizetni a házaik után, nemhogy két autót fenntartani. Ugyanolyan katasztrofális leértékelése ez a városhoz költöző fiatal, kisgyerekes népesség életvitelének, mint a száz évvel ezelőtti kívül rekedés volt. S bár nem az agglomeráció kérdéseiről beszélgetünk, be kell látnunk, hogy a demográfiailag egyedül életképes településgyűrű sorsdöntő hatással lesz a város fejlesztésére, és viszont.

Budapest városfejlesztési koncepció – összefoglaló, 2003. (forrás: Fővárosi Polgármesteri Hivatal Főépítészi Iroda)

De beszélnünk kell a főváros körüli régió egészéről, az úgynevezett metropolisztérségről is. Már most is, de hosszú távon is a demográfia jövője, hogy az országnak bizonyos részei teljesen elhalnak, kiürülnek, és mindenki a nagyvárosok köré igyekszik költözni: többek között Győr környékére, Székesfehérvárra, Szeged köré, és leginkább a budapesti agglomeráció körüli régióba. Ezekben a nagyváros körül kialakuló gyűrűkben van Magyarország jövője a következő harminc évben. Ezt a jövőt szorítja ki még ma is a budapesti fejlesztési politika a városból, miközben megállíthatatlanul települ köré az egész ország, sőt a Kárpát-medence vándorló magyarsága. Véleményem szerint megérett az idő arra, hogy a város állást foglaljon abban a kérdésben, milyen sorsot szán a külső övezetnek. Hiszen szinte önmagát kínálja a konklúzió, hogy ez az övezet lehetne a megoldás kulcsa. A drámai migrációs folyamatok hatására a főváros külső kerületei jól láthatóan kezdenek felértékelődni, és ez bizony új alternatívák megfogalmazását igényli.

A magyarok belföldi vándorlása (forrás: Heti Válasz XII. évfolyam 28.szám, 2011 július 14.)

RE: Ahogy magát hallgatom, azon töprengek, hogy miért olyan nehéz meglátni a várható történéseket? Vagy inkább azt kérdezem, kinek kellene látnia, tudnia, gondolkodnia arról, hogy mi várható? És most nem jósokra gondolnék, akik üveggömbből, a madarak röptéből vagy bármi másból olvassák ki a jövőt.

ED: Hajtsunk végre egy gondolatkísérletet! Mi történt volna, ha az 1943-as terv szerint az akkor még csak Budapesthez csatolni kívánt, „potenciális budapestiekkel” lakott külső kerületeket valóban elkezdték volna városiasítani úgy, ahogy jónak gondolták. Vagyis nem lakótelepeket építettek volna, hanem egyszerűen megváltoztatták volna a szabályozást, a 20 százalék helyett akár 40 százalékos, emeletes beépítést támogatva, vagyis ahol addig csak családi házakat lehetett építeni, építhettek volna bérházat vagy emeletes társasházakat. Bárhol jár ma a külső kerületekben, nyomokban találhat mementóként ilyen, harmincas-negyvenes években épített házakat. Csillaghegyen, ahol élek, itt állnak a Rómain, a régi város határán az emeletes, kapualjas, városias házak, alul üzletekkel. És ha ez átépült volna az ötvenes-hatvanas években, akkor talán nem költöztek volna ki annyian a városból, hanem kisvárosias formában, kereskedelemmel, iskolával ellátott, sokkal ökologikusabb és takarékosabb körülmények között, kétszer-háromszor akkora népesség lakna ma itt. Miért nem történt meg ez? Mert Rákosi-rendszer volt, és miután beszavaztak a kékcédulás választásba, bűnös lett, akinek magántelke, családi háza volt. Miért nem épült meg a hatvanas években? Mert akkor csak lakótelepet lehetett építeni. Miért nem épült meg a hetvenes-
nyolcvanas években? Mert társasházat építeni csak korlátozottan, a budai és zuglói középosztályi negyedekben engedtek. Mert helyette a tízemeletes panelokba invesztált az állam, szubvencionálva az állami építőipart. No és a kilencvenes években, a kétezres években miért nem kezdték el átépíteni a Rákospalotákat, Pesterzsébeteket? A behatárolt szemléletű tervezési és építésügyi hivatalok miatt, amelyek beleragadtak abba az előítéletes szabályozásba, hogy aki a város alatt lakik kertes házban, ha lebontja is azt, és újat épít, vagy eladja, változatlanul csak négy és fél méter párkánymagassággal meg 20 százalék körüli beépítéssel teheti. Lakjon padláson a magyar, ha már kertbe vágyik! A méregdrága telekre bájos kulipintyót tehet, véglegesítve ezzel, hogy e térségek továbbra is csóró alvóvárosok maradjanak. Igaz, hogy közben kivágják az összes fát, és tujákat ültetnek a helyükre! Ha megnézi a Google Earth-öt, a légi felvételeken jól látható, amit egyébként kevesen gondolnának, hogy valójában ezek lettek, lesznek most a rozsdaövezetek. A hozzáértők tudják, hogy az elmúlt két évtizedben a főváros kertvárosi zónáiban csökkent a legjobban az úgynevezett zöldfelületi borítottság. Ha összevetjük a „leszólt” lakótelepekkel, azok oázisoknak látszanak a családi kertekhez képest.

A Google Earth felvételen jól látható, hogy a lakótelepek zöldebbek, mint a zöldnek hitt kertes családi házak övezete

Holott már régen háromszorta többet kellene érnie itt minden teleknek, és a társasházas biznisznek régen pörögnie kellene, mint pörgött Budán húsz-harminc éve! Hatalmas potenciális társasházas telekállományról és kiépült infrastruktúráról van szó, amely többször ennyi lakost viselne el. Aki megvenne egy ilyen telket, építhetne rá négylakásos társasházat, 120 négyzetméteres, jó adottságú és magas színvonalú lakásokkal, hozzájuk kis fákkal árnyékolt kerttel, ahova örömmel költöznének be fiatal, gyerekes házaspárok.

RE: Ám kiköltözött háromszázezer ember, mert ilyen lakások nem voltak, és ma sincsenek. Holott a lehetőség itt lett volna, és valójában itt van ma is.

ED: Az elmúlt öt év mindezt igazolni látszik. 2008 óta nem nagyon költöznek az agglomerációba, nem parcelláznak, senki nem szalad Piliscsaba külterületére csatornás utat fejleszteni és telkeket eladni. Mindenki jönne befele, de ugyanúgy nem talál a középosztály még most sem a városon belül gyereknevelésre alkalmas lakástípust, ahogy húsz éve sem. Nem fog Zuglóba menni az ezerlakásos lakóparkba, hanem keresné az intimebb életteret biztosító városias, mégis kertes otthont, ám csak a kulipintyókat találja. Mert a szűk látókörű szabályozás következtében társasházak helyett most a mediterrán biznisz jön, vagyis az igazi földszintes építészet, ami azt jelenti, hogy fele áron, huszonnyolcmillióért a vállalkozó ideteszi készen az épületet – ha már olyan drágán, negyven-ötvenmillióért vette meg a telket a család! Ezzel nem csak az ingatlanpiacot értékeli le, hanem láthatóvá teszi a városrészt leértékelő szabályozás ostobaságát is, s a társadalmi veszteséget. Hiszen itt emeletes,
zártsorú társasházaknak kellene állniuk, amelyek három-négyszeresére növelnék a lakásszámot, ezáltal
a közlekedés hossza, a csatorna hossza és minden egyéb ésszerűbbé válna. Gyalogos, biciklis életet tennének lehetővé, a földszinteken – már csak a megnövekedett népesség miatt is – közfunkciókkal, kereskedelemmel.

RE: Nagyon logikusnak tűnik az elképzelése, de miért van ennyire egyedül vele? Miért nem történt sehol semmi, ami csak egy kicsit is hasonlítana erre? Miért olyan nehéz meghúzni ezt a tollvonást?

ED: A politika, a várostervezők és a bürokrácia egyszerűen nem látja, mi történik. Pedig nyilvánvalónak tűnik, hogy a külső övezet ma a szuburbanizáció célterületévé kezd válni, s a következő tíz évben várhatóan át fog épülni a családi házak nagyobb része. A várospolitikának ezt a keresletként jelentkező nyomást bizony illene kihasználnia. Ha most körbesétálnánk itt, Csillaghegyen (mint ahogy ezt később meg is tettük – a szerk.), tipikus történetet látna. Az elmúlt pár évben majd’ minden harmadik ház „lecserélődött”: megvették, átépítették, vagy lebontották és a helyére újat építettek. Mi történik megint? Száz évre ismét bebetonozzák a külterjes életformát, amiről eddig beszéltünk, s ezzel tartósítják a társadalmi veszteséget. A társadalmi nyereség helyett, ami kínálná magát. Nincs Közép-Európában nagyváros, amely ezzel az övezetével így gazdálkodna.

RE: Megszámlálhatatlanul sok szakember foglalkozik a legkülönbözőbb aspektusokból a várossal. 1943 óta soha fel sem merült senkiben, hogy érdemes lenne ebbe az irányba mozdulni?

ED: A mai várospolitika, úgy látszik, azt hiszi, hogy a beépítés megszokott szabályozásával mindent megoldott, és nem mer belemenni abba, hogy a piac kihívásait követve átminősítsen már beállt területeket. Talán mert nincs hozzászokva ahhoz, hogy magántranzakciók sora újjá tud építeni egy várost. Pedig többek közt így jött létre a régi Pest! És így épült át a budai hegyvidék is nemrég társasházasra. Nem eléggé kimódolt ehhez a várospolitika, és félénk is talán, ezért aztán a kialakult helyzetet konzerválja. Pedig elegendő lenne a statisztikákat figyelni, amelyek szerint az emberek nem családi házra vágynak, hanem megfelelő méretű, kertes társasházi lakásra, amiből viszont nincs kínálat. Az elmúlt tíz évben a Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint 23 százalékról 11 százalékra zuhant a saját célú kertművelés az országban, miközben átlagosan majd’ egy órával nőtt a napi tévézés hossza. A városi lakáshoz tartozó kert tehát látványkertté vált, ahova legfeljebb a gyerek megy ki játszani. Ehhez nem kell családi ház, annak összes terhével és nyűgével együtt.

Önellátó kertgazdálkodás és a TV előtt töltött idő/fő az országban (forrás: AMB, Nielsen Közönségmérés)

RE: Mennyire veszett fejsze nyele, amiről beszélünk?

ED: Holnap meg lehetne csinálni. S hogy mi történne? Az ingatlanpiac, amely még ma is élénk az övezetben – különben hogyan épülne át ennyi ház –, olyan gellert kapna a potenciális értéknövekmény következtében, hogy építési lázzá fokozná a mai cserélődést. Mindenki igyekezne társasházat fejleszteni a telkén. Ez olyan folyamatot gerjesztene, amit nyugodtan lehetne betterment adóztatni. A telkek értékének a szabályozásváltozás következtében előállt növekményéből vehetné le a kerület a növekményadót, és ebből befejezhetné az útkorszerűsítéseit, a közművek beruházásait, fásíthatna, rendbe tehetné az amúgy züllő köztereket. Az új társasházas negyed pedig szinte magától épülne, és olyan lakásállományt hozna létre, amely megélénkítené az ingatlanpiacot, és vonzaná a fiatalságot, amely költözni próbál a városból, illetve amely a város körüli térségbe vándorol fel vidékről. Ezáltal lassulna a népességfogyás. A társasházak pedig egészen biztosan megtartanák a nagy diófákat a kertben.

* Sipos András: A jövő Budapestje, 1930–1960. Városfejlesztési programok és rendezési tervek, Napvilág Kiadó, Budapest, 2011, p. 70.